Mallorca ist für viele Deutsche nicht nur Urlaubsparadies, sondern auch eine Investition. Eine eigene Wohnung auf der Insel – am besten mit Aussicht und Rendite durch Ferienvermietung. Doch genau das kann zur rechtlichen Stolperfalle werden, besonders in Mehrfamilienhäusern mit Eigentümergemeinschaften.
Spanische Gerichte haben in den letzten Jahren deutlich gemacht: Nicht jeder Eigentümer darf automatisch an Touristen vermieten. Wer das ignoriert, riskiert nicht nur Streit mit Nachbarn – sondern auch hohe Strafen.
Eigentümergemeinschaften haben Mitspracherecht
Was viele nicht wissen: In Spanien – und damit auch auf Mallorca – kann eine Eigentümergemeinschaft in der Satzung die Ferienvermietung einschränken oder sogar verbieten.
Der spanische Oberste Gerichtshof hat dies in mehreren Urteilen (z. B. STS 1671/2023, STS 105/2024) bestätigt.
Entscheidend ist, was in der Gemeinschaftsordnung steht. Gibt es dort eine Regelung, die wirtschaftliche Nutzung untersagt, fällt die Vermietung an Touristen in der Regel darunter.
Gesetzliche Grundlage: Ley de Propiedad Horizontal
Gemäß Artikel 17.12 der Ley de Propiedad Horizontal (dem spanischen Wohnungseigentumsgesetz) können Eigentümergemeinschaften mit qualifizierter Mehrheit (3/5 der Stimmen) Regelungen zur Ferienvermietung erlassen – etwa über Zusatzkosten oder Nutzungsbedingungen.
Ein vollständiges Verbot ist jedoch nur mit Einstimmigkeit möglich. Außerdem müssen solche Regelungen im Grundbuch eingetragen sein, sonst sind sie anfechtbar.
Ohne Lizenz geht gar nichts
Selbst wenn die Eigentümergemeinschaft zustimmt – eine staatliche Genehmigung ist Pflicht. Auf Mallorca wird diese Lizenz vom Consell de Mallorca vergeben.
Ohne diese Genehmigung ist jede Vermietung illegal – und kann mit hohen Bußgeldern geahndet werden.
Zudem gelten für bestimmte Zonen der Insel, insbesondere in Palma, noch zusätzliche Einschränkungen.
Regeln, Pflichten und potenzielle Konsequenzen
Wird die Ferienvermietung erlaubt, können Eigentümergemeinschaften Auflagen machen. Dazu zählen z. B.:
- Erhöhung der gemeinschaftlichen Beiträge um bis zu 20 %
- Weitergabe der Hausordnung an Gäste
- Einschränkungen bei Nutzung von Pool, Garten oder Aufzug
- Pflicht zur Weitergabe von Gästedaten
- Festgelegte Check-in-/Check-out-Zeiten
Bei Verstößen durch den Eigentümer oder seine Mieter kann die Gemeinschaft die Beendigung der Vermietung fordern – und notfalls gerichtlich durchsetzen.
Was Eigentümer jetzt tun sollten
Wenn Sie bereits vermieten – oder dies in Zukunft planen – sollten Sie folgende Punkte prüfen:
- Gibt es eine Satzung mit Einschränkungen zur touristischen Nutzung?
- Ist die erforderliche Lizenz des Inselrats vorhanden?
- Werden die Regelungen der Gemeinschaft eingehalten und dokumentiert?
Wer hier sorgfältig vorgeht, kann rechtssicher vermieten – und sich unnötigen Ärger sparen.
Sie vermieten auf Mallorca? Wir helfen weiter.
Unsere Kanzlei bietet Ihnen:
- rechtssichere Prüfung der Eigentümer-Satzung
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FAQ – Ferienvermietung auf Mallorca
Darf meine Eigentümergemeinschaft die Vermietung verbieten?
Nur, wenn dies ausdrücklich in der Satzung steht – und ordnungsgemäß beschlossen und eingetragen wurde
Brauche ich immer eine Lizenz?
Ja. Die Genehmigung durch den Consell de Mallorca ist zwingend erforderlich, unabhängig von der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.
Was passiert bei Verstößen?
Es drohen Bußgelder, Klagen anderer Eigentümer und der Verlust der Mietlizenz. Auch Verwaltungsstrafen sind möglich.
Kann ich trotz verbotener Satzung über Airbnb vermieten?
Nein – das wäre ein klarer Rechtsverstoß, der sowohl zivil- als auch verwaltungsrechtliche Folgen haben kann.
Was ist, wenn sich Nachbarn beschweren?
Beschwerden können zur gerichtlichen Untersagung führen. Deshalb sollte die Gemeinschaftsordnung sowie die Lizenzlage frühzeitig geklärt werden.