Ein Mieter zahlt die Miete nicht, beschädigt die Wohnung oder verhält sich störend? Wenn das Mietverhältnis trotz Kündigung nicht beendet wird und der Mieter die Wohnung nicht freiwillig verlässt, ist die Räumung oft der letzte Ausweg für Vermieter. Eine Zwangsräumung ist ein komplexer und emotional belastender Prozess, der nicht nur für den Mieter, sondern auch für den Vermieter mit erheblichem Aufwand, hohen Kosten und langwierigen Verfahren verbunden sein kann. Das Mietrecht schützt Mieter umfassend, daher ist es entscheidend, die genauen Voraussetzungen für eine Räumungsklage zu kennen und das Verfahren präzise und rechtssicher durchzuführen. Als spezialisierte Rechtsanwälte für Mietrecht begleiten wir Sie als Vermieter durch den gesamten Räumungsprozess, von der Kündigung bis zur Zwangsvollstreckung, und sorgen dafür, dass Sie Ihre Immobilie schnell und rechtssicher zurückerhalten.
Der Weg zur Räumung: Schritte und rechtliche Anforderungen
Eine Räumung ist nur auf Grundlage eines richterlichen Räumungstitels möglich. Der Weg dorthin erfordert mehrere Schritte:
Wirksame Kündigung des Mietverhältnisses:
Die Grundlage für eine Räumung ist immer eine wirksame Kündigung des Mietverhältnisses.
Fristlose Kündigung: Diese ist bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen des Mieters möglich, z.B. bei erheblichem Zahlungsverzug (in der Regel zwei Monatsmieten), unerlaubter Untervermietung, nachhaltiger Störung des Hausfriedens oder erheblichen Beschädigungen der Mietsache. Hier ist es wichtig, den genauen Kündigungsgrund präzise zu benennen.
Ordentliche Kündigung: Diese erfolgt unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen und erfordert ein berechtigtes Interesse des Vermieters (z.B. Eigenbedarf, Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung).
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und dem Mieter nachweislich zugestellt werden.
Ablauf der Kündigungsfrist und Weigerung des Auszugs:
Nach Ablauf der Kündigungsfrist muss der Mieter die Wohnung verlassen.
Verlässt der Mieter die Wohnung nicht freiwillig, gerät er in unberechtigten Besitz und es muss eine Räumungsklage eingereicht werden.
Räumungsklage:
Bleibt der Mieter trotz wirksamer Kündigung in der Wohnung, muss der Vermieter eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen.
Die Klageschrift muss den Kündigungsgrund detailliert darlegen.
Das Gericht prüft die Wirksamkeit der Kündigung und die Berechtigung des Räumungsbegehrens.
Räumungstitel:
Bei erfolgreicher Räumungsklage erlässt das Gericht ein Räumungsurteil. Dieses Urteil ist der sogenannte Räumungstitel.
Ohne einen Räumungstitel dürfen Sie als Vermieter die Wohnung nicht eigenmächtig räumen, da dies verbotene Eigenmacht und strafbar wäre.
Zwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher:
Mit dem Räumungstitel kann der Vermieter beim zuständigen Gerichtsvollzieher die Zwangsvollstreckung beauftragen.
Der Gerichtsvollzieher setzt dem Mieter eine letzte Frist zum freiwilligen Auszug.
Verlässt der Mieter die Wohnung auch dann nicht, ordnet der Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung an. Dies beinhaltet die Entfernung des Mieters und seiner Gegenstände aus der Wohnung.
Kosten einer Räumung und Berliner Räumung
Räumungsverfahren können erhebliche Kosten verursachen, die der Vermieter zunächst vorstrecken muss:
Gerichtskosten: Gerichtskosten für die Klage.
Anwaltskosten: Kosten für die anwaltliche Vertretung.
Gerichtsvollzieherkosten: Gebühren für den Gerichtsvollzieher und die Durchführung der Räumung.
Transport- und Lagerkosten: Kosten für den Transport und die Einlagerung der Gegenstände des Mieters, falls diese nicht mitgenommen werden.
Berliner Räumung (Mittel zur Kostenersparnis):
Bei der Berliner Räumung übt der Vermieter sein Vermieterpfandrecht an den in der Wohnung befindlichen Gegenständen aus, statt diese auf eigene Kosten zu entsorgen oder einzulagern.
Der Gerichtsvollzieher sorgt lediglich dafür, dass der Mieter die Wohnung verlässt und die Schlösser ausgetauscht werden. Die Einlagerung der Gegenstände obliegt dem Vermieter, der diese dann nur nach Begleichung offener Forderungen herausgeben muss.
Diese Methode kann die Kosten für den Vermieter erheblich reduzieren, da die aufwendige und teure Räumung der Gegenstände entfällt.