Es ist eine Situation, die vielen Mietern und Vermietern bekannt vorkommt: Dringende Mängel müssen behoben werden, doch die Hausverwaltung reagiert einfach nicht. E-Mails bleiben unbeantwortet, und Anrufe scheinen ins Leere zu laufen. In einem solchen Fall stellt sich die Frage: Was tun, wenn die Hausverwaltung nicht auf die Mängel reagiert? Dieser Ratgeber gibt Ihnen Antworten und zeigt, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können.
Aufgaben einer Hausverwaltung in der Übersicht
Hausverwaltungen übernehmen eine Vielzahl von Aufgaben, die je nach Eigentümervereinbarung und Eigentümergemeinschaft variieren können. Besonders bei Wohneigentümergemeinschaften sind diese Aufgaben durch das Wohneigentümergesetz (WEG) geregelt, speziell durch § 27 Abs. 1 und 2.
Die Hauptaufgaben einer Hausverwaltung umfassen:
- Verwaltung des gemeinschaftlichen Vermögens: Hierzu gehört eine ordnungsgemäße Buchführung über alle Einnahmen und Ausgaben der Hausgemeinschaft.
- Erstellung von Jahresplänen und Abrechnungen: Diese müssen transparent und nachvollziehbar sein.
- Durchführung von Eigentümerversammlungen: Regelmäßige Versammlungen zur Klärung von relevanten Angelegenheiten.
- Wartung und Reparatur: Die Hausverwaltung ist verantwortlich für die Beauftragung von Handwerkern und für die regelmäßige Wartung der Gebäude.
- Mietmanagement: Dies beinhaltet das Überwachen der Mietzahlungen und gegebenenfalls das Einfordern von rückständigen Zahlungen.
Besonders wichtig für die Mieter: Die Hausverwaltung ist auch der Ansprechpartner bei Mängeln. Sollte die Hausverwaltung auf Mängel nicht reagieren, hat der Mieter in der Regel das Recht, auf den Vermieter zuzugehen, da die Hausverwaltung eine vertragliche Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Verwaltung und Instandhaltung hat.
Probleme mit der Hausverwaltung als Mieter
Oftmals sind es nicht nur Kommunikationsprobleme, die zu Streitigkeiten mit der Hausverwaltung führen, sondern auch schwerwiegendere Fehler, wie etwa bei der Nebenkostenabrechnung. Ein aktuelles Beispiel: Im Jahr 2022 wurden aufgrund steigender Energiepreise viele Nebenkostenabrechnungen fehlerhaft erstellt. Im Schnitt waren die Abrechnungen um 317 Euro zu hoch. Sollte die Hausverwaltung solche Mängel ignorieren und sogar die Belegeinsicht verweigern, steht der Mieter vor einem ernsthaften Problem.
In solchen Fällen fühlt sich der Mieter häufig allein gelassen, auch wenn er sich im Recht befindet. Dabei ist es wichtig zu wissen, dass der Vermieter in der Regel genauso hilflos ist, da die Verantwortung für diese Mängel bei der Hausverwaltung liegt.
Die Hausverwaltung macht nichts: Ein Leitfaden für Vermieter
Doch auch als Vermieter können Sie in eine schwierige Situation geraten, wenn Ihre Hausverwaltung nicht wie vereinbart handelt. In diesem Fall ist es wichtig, systematisch und rechtlich fundiert vorzugehen. Hier einige Schritte, die Ihnen helfen können, Ihre Rechte als Vermieter zu wahren:
1. Persönliches Gespräch mit der Hausverwaltung suchen
Oft entstehen Missverständnisse aufgrund von Kommunikationsfehlern. Sollte die Hausverwaltung auf E-Mails nicht reagieren oder das Telefon nicht abheben, kann es hilfreich sein, ein persönliches Gespräch zu suchen. Falls Sie andere Eigentümer kennen, die ähnliche Probleme haben, könnten Sie sich zusammenschließen und die Hausverwaltung gemeinsam kontaktieren.
2. Klare Fristen setzen und Antwort einfordern
Wenn die Hausverwaltung nicht auf Ihre Anfragen reagiert, sollten Sie klare Fristen setzen. Ein professionelles Vorgehen ist wichtig, um Ihre Ansprüche durchzusetzen. Stellen Sie sicher, dass Sie der Hausverwaltung ausreichend Zeit für eine Antwort geben, und fordern Sie eine Rückmeldung innerhalb der gesetzten Frist ein.
3. Mit rechtlichen Konsequenzen drohen
Bleiben diese Schritte erfolglos, kann es notwendig sein, mit rechtlichen Konsequenzen zu drohen. Machen Sie der Hausverwaltung deutlich, dass Sie im Falle einer weiteren Untätigkeit rechtliche Schritte einleiten werden. Dabei ist es entscheidend, sachlich und ruhig zu bleiben, da dies den Druck erhöht und Ihre Position stärkt.
So können Sie die Hausverwaltung abmahnen
Wenn alle anderen Versuche gescheitert sind, bleibt als letzte Möglichkeit oft nur noch die Abmahnung. Eine Abmahnung ist zwar nicht immer erforderlich, aber meistens ratsam, um die Hausverwaltung zu weiteren Maßnahmen zu bewegen.
In der Abmahnung sollten Sie die Pflichtverletzung der Hausverwaltung klar benennen und eine Frist zur Beseitigung der Mängel setzen. Sollte die Hausverwaltung dennoch nicht reagieren, können Sie den nächsten Schritt in Erwägung ziehen, z. B. die Kündigung des Vertrags.
Fazit
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