Wer ein Ladenlokal oder eine Gewerbefläche mieten möchte, stößt schnell auf komplexe Regelungen im Mietrecht. Besonders der Kündigungsschutz sowie die gesetzliche 5+5-Regelung spielen eine entscheidende Rolle bei der Vertragsgestaltung. Ob Einzelhandel, Gastronomie oder Handwerksbetrieb – für Unternehmer ist es wichtig zu wissen, welche Besonderheiten ein Mietvertrag für Gewerberäume mit sich bringt. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie das Gesetz zwischen Ladenlokalen und übrigen Gewerbeflächen unterscheidet, welche Rechte und Pflichten Mieter haben und warum eine rechtssichere Vertragsgestaltung durch einen Anwalt für Mietrecht sinnvoll ist.
Ladenlokale und Gewerbeflächen im Gewerbemietrecht
Das Mietrecht unterscheidet klar zwischen Ladenlokalen und den sogenannten übrigen Gewerbeflächen.
Unter einem Ladenlokal versteht man bauliche Immobilien, die laut Mietvertrag für bestimmte Zwecke wie Einzelhandel, Gastronomie (Restaurant oder Café), Liefer- und Abholdienste oder Handwerksbetriebe vorgesehen sind. Charakteristisch ist hierbei der öffentlich zugängliche Bereich, in dem Kunden direkt Waren erwerben oder Dienstleistungen in Anspruch nehmen können.
Alle anderen gewerblichen Räume, die nicht als Ladenlokal gelten, fallen automatisch in die Kategorie der übrigen Gewerbeflächen. Hierbei handelt es sich um Mietverträge für Räume, die zwar nicht zu Wohnzwecken dienen, aber auch nicht die Voraussetzungen eines klassischen Ladenlokals erfüllen.
Kündigungsschutz bei Gewerbeflächen: Die 5+5-Regel
Ein entscheidender Vorteil für Unternehmer, die eine Gewerbefläche mieten, ist der gesetzliche Kündigungsschutz.
Nach den gesetzlichen Vorschriften gilt hier die sogenannte 5+5-Regelung:
- Der Mietvertrag über eine Gewerbefläche läuft zunächst für fünf Jahre.
- Nach Ablauf dieser Frist verlängert sich der Vertrag automatisch um weitere fünf Jahre.
Damit ergibt sich eine Mindestvertragsdauer von zehn Jahren, von der vertraglich nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden darf. Diese Regelung sichert Gewerbetreibende langfristig ab und verhindert kurzfristige Kündigungen durch den Vermieter.
Probezeit beim Mietvertrag für Gewerbeflächen
Mieter und Vermieter können im Rahmen des Mietvertrages für eine Gewerbefläche auch eine Probezeit vereinbaren. Während dieser Zeit gilt der Kündigungsschutz nicht. Nach Ablauf von zwei Jahren wandelt sich der Vertrag jedoch automatisch in einen fünfjährigen Mietvertrag um. Hier ist Vorsicht geboten, da viele Fehler bei der Vertragsgestaltung langfristige rechtliche Folgen haben können.
Kündigungsschutz in der Praxis
In der Praxis zeigt sich, dass zahlreiche Mietverträge von der gesetzlichen 5+5-Regel abweichen. Doch nicht jede Abweichung ist rechtlich wirksam.
- Selbst wenn eine Mietdauer von mehr als zwei Jahren, aber weniger als fünf Jahren vereinbart wurde, tritt automatisch die gesetzliche Mindestlaufzeit von fünf Jahren in Kraft.
- Auch bei einem unbefristeten Mietvertrag greift die gesetzliche Regelung: Der Vertrag verlängert sich stillschweigend auf zwei Zeiträume von je fünf Jahren.
- Mietverträge mit Laufzeiten über fünf Jahre, aber unter zehn Jahren, verlängern sich ebenfalls, sodass insgesamt eine Mindestdauer von zehn Jahren entsteht.
Beispiel: Wird ein Mietvertrag über sechs Jahre geschlossen, so verlängert sich dieser nach Ablauf automatisch um vier Jahre.
Ein rechtssicher gestalteter Mietvertrag für Gewerbeflächen ist daher entscheidend, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Unterstützung durch einen Anwalt für Mietrecht im Gewerbebereich
Ob Vermieter oder Mieter: Wer eine Gewerbefläche vermieten oder mieten möchte, sollte die gesetzlichen Regelungen genau kennen. Ein erfahrener Rechtsanwalt für Gewerbemietrecht unterstützt dabei, Verträge rechtssicher zu gestalten und spätere Konflikte zu verhindern.
Unsere Kanzlei berät Sie umfassend zu den Themen Mietvertrag Gewerbefläche, Kündigungsschutz und Probezeit. Vereinbaren Sie gern ein kostenloses Erstgespräch, um Ihre individuelle Situation prüfen zu lassen.