Der Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks ist für die meisten Menschen eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Er ist nicht nur mit emotionalen Faktoren, sondern auch mit erheblichen rechtlichen und finanziellen Risiken verbunden. Von der Suche nach dem passenden Objekt über die Finanzierung bis hin zum notariellen Kaufvertrag und der Grundbucheintragung – der Prozess des Immobilienkaufs ist komplex und erfordert präzise Planung und juristisches Fachwissen. Ein Fehler in dieser Phase kann weitreichende Konsequenzen haben und Sie teuer zu stehen kommen. Um sich den Traum vom Eigenheim oder einer erfolgreichen Investition zu erfüllen und dabei rechtlich abgesichert zu sein, ist es unerlässlich, die relevanten Schritte und Fallstricke zu kennen. Als erfahrene Rechtsanwälte für Immobilienrecht begleiten wir Sie umfassend durch den gesamten Kaufprozess und sorgen für maximale Rechtssicherheit.
Schritte und rechtliche Aspekte beim Immobilienkauf
Der Immobilienkauf ist in Deutschland streng formalisiert, um Käufer und Verkäufer gleichermaßen zu schützen.
Der Kaufvertrag – Notarielle Beurkundungspflicht:
Der Immobilienkaufvertrag muss zwingend notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB). Ein mündlicher oder privatschriftlicher Vertrag ist unwirksam.
Der Notar prüft die Identität der Parteien, klärt über den Inhalt des Vertrages auf und sorgt für dessen rechtliche Korrektheit. Er ist zur Neutralität verpflichtet.
Im Kaufvertrag werden alle wesentlichen Punkte festgelegt: Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, genaue Bezeichnung des Grundstücks, Übergabetermin, Regelungen zu Mängeln und Haftung.
Vormerkung im Grundbuch:
Nach der notariellen Beurkundung beantragt der Notar in der Regel eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch.
Diese Vormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung und schützt ihn davor, dass der Verkäufer die Immobilie zwischenzeitlich an Dritte verkauft oder belastet.
Fälligkeit des Kaufpreises:
Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn alle Voraussetzungen für eine sichere Abwicklung erfüllt sind (z.B. Eintragung der Vormerkung, Vorliegen der Finanzierungsbestätigung). Der Notar informiert die Parteien über die Fälligkeit.
Grundbucheintragung – der Eigentumsübergang:
Das Eigentum an der Immobilie geht erst mit der Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer im Grundbuch über (§ 873 BGB).
Nach Zahlung des Kaufpreises beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung.
Kosten beim Immobilienkauf:
Neben dem Kaufpreis fallen Nebenkosten an, die je nach Bundesland variieren:
Grunderwerbsteuer: Zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
Notar- und Gerichtskosten: Ca. 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises.
Maklerprovision: Je nach Vereinbarung, oft zwischen 3 % und 7 % zzgl. Mehrwertsteuer, wobei die Kosten zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden können.
Baulastenverzeichnis und Altlasten:
Vor dem Kauf sollten Sie sich über eventuelle Baulasten (öffentlich-rechtliche Beschränkungen der Bebaubarkeit) und Altlasten (kontaminierte Böden) informieren. Diese Informationen erhalten Sie bei der Bauaufsichtsbehörde und dem Umweltamt.
Worauf Sie beim Immobilienkauf besonders achten sollten
Finanzierung: Klären Sie Ihre Finanzierung frühzeitig mit Ihrer Bank.
Zustand der Immobilie: Lassen Sie den Zustand der Immobilie, insbesondere bei älteren Objekten, von einem Sachverständigen prüfen, um versteckte Mängel und Sanierungsbedarf zu erkennen.
Grundbuchauszug: Ein aktueller Grundbuchauszug gibt Aufschluss über Eigentumsverhältnisse, Belastungen (z.B. Hypotheken, Grundschulden, Wegerechte) und eventuelle Lasten in Abteilung II (z.B. Nießbrauch, Wohnrecht).
Öffentlich-rechtliche Vorschriften: Informieren Sie sich über Bebauungspläne, Denkmal- oder Milieuschutz, die die Nutzung oder Bebauung der Immobilie einschränken können.
Sondernutzungsrechte (bei Eigentumswohnungen): Bei einer Eigentumswohnung ist es wichtig, die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung zu prüfen, die Regelungen zu Sondernutzungsrechten (z.B. Gartenanteil, Stellplatz) und die Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft enthalten.