Vermieten Sie gewerblich genutzte Räume oder planen Sie, eine Immobilie für geschäftliche Zwecke anzumieten? Das Gewerbemietrecht regelt die Überlassung von Flächen wie Ladenlokalen, Büroeinheiten oder Arztpraxen. Für beide Seiten – Vermieter wie Mieter – kann die Vertragsgestaltung von entscheidender wirtschaftlicher Bedeutung sein.
Im Unterschied zum Wohnraummietrecht bietet das Gewerbemietrecht deutlich mehr Vertragsfreiheit. So entfällt beispielsweise die Bindung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Für Vermieter bedeutet eine langfristige Vermietung stabile Einnahmen, während Mieter bei wirtschaftlichen Engpässen oft von flexiblen Lösungen wie Unter- oder Zwischenvermietung profitieren können.
Damit Sie die Chancen eines Gewerbemietvertrages optimal nutzen, empfiehlt sich die Begleitung durch eine erfahrene Rechtsanwältin bzw. einen Rechtsanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Von der Vertragsgestaltung bis zur rechtssicheren Durchsetzung von Kündigungen erhalten Sie kompetente Unterstützung, die Ihre Interessen zuverlässig wahrt.
Gestaltung eines Gewerbemietvertrages – Worauf Sie achten sollten
Ein Gewerbemietvertrag sollte sorgfältig und detailliert ausgearbeitet werden, um spätere Konflikte zu vermeiden. Dabei spielen verschiedene Aspekte eine wichtige Rolle:
Mietobjekt
- genaue Bezeichnung und Größe der Räumlichkeiten
- zulässige Art der Nutzung
- Mitbenutzung gemeinsamer Einrichtungen und Anlagen
- Vereinbarungen zum Zustand des Objekts bei Rückgabe/Kündigung
Mietzins und Kosten
- Höhe der Miete
- Höhe und Fälligkeit der Kaution
- Regelungen zu Nebenkosten und deren Abrechnung
Vertragsinhalte
Die rechtlichen Grundlagen und zeigt auf, welche typischen Herausforderungen bei baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum auftreten – von der Beschlussfassung bis zur Kostenverteilung.
- Erlaubnis oder Einschränkung der Untervermietung
- Beteiligung des Vermieters an Umbauten oder Renovierungen
- Vereinbarter Konkurrenzschutz
- Befristung oder unbefristete Laufzeit des Vertrages
- Pflichtversicherungen, die der Mieter abzuschließen hat
- Vormietrecht für künftig frei werdende Flächen
- Kündigungsfristen und deren Voraussetzungen
Kündigung eines Gewerbemietvertrages – So gehen Sie richtig vor
Eine Kündigung des Gewerbemietvertrages kann in verschiedenen Situationen erforderlich werden, etwa wenn das Unternehmen aufgegeben wird oder ein Standortwechsel ansteht. Dabei sollten Sie die rechtlichen Rahmenbedingungen genau beachten.
Kündigungsfrist
- Befristete Mietverträge: Diese enden grundsätzlich mit Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit. Ohne eine gesonderte Kündigungsklausel ist der Mieter daran gebunden – auch eine wirtschaftliche Notlage ändert daran nichts.
- Unbefristete Mietverträge: Hier greift die gesetzliche Kündigungsfrist. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) beträgt diese für beide Parteien sechs Monate zum Ende eines Kalendervierteljahres. Die Kündigung muss dem Vermieter spätestens am dritten Werktag des Quartals zugehen. Sonn- und Feiertage sind bei der Berechnung unbedingt mitzuberücksichtigen.
Form der Kündigung
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Eine Erklärung per E-Mail oder Fax ist rechtlich unwirksam.
Fristlose Kündigung
- Durch den Mieter: Auch dieser kann fristlos kündigen, wenn die Räumlichkeiten nicht in dem vertraglich zugesicherten Zustand bereitgestellt oder instandgehalten werden und die Ausübung des Gewerbes dadurch unmöglich ist.
- Durch den Vermieter: Eine sofortige Kündigung ist möglich, wenn der Mieter schwerwiegende Pflichtverletzungen begeht oder gegen wesentliche Vertragsinhalte verstößt.
Sonderfall Gewerbemietrecht: Konkurrenzschutz
Konkurrenzschutzklauseln sind ein häufiger Bestandteil von Gewerbemietverträgen. Sie dienen dem Schutz des Mieters vor unmittelbarer Konkurrenz im gleichen Objekt oder in unmittelbarer Nähe.
Verpflichtungen des Vermieters
Der Vermieter verpflichtet sich in der Regel, die Mieträume nicht an Wettbewerber des Mieters zu vergeben oder sich selbst geschäftlich an Konkurrenten des Mieters zu beteiligen. Verstößt der Vermieter dagegen, kann der betroffene Mieter verschiedene Rechte geltend machen – von der Mietminderung bis hin zu Schadensersatzansprüchen.
Verpflichtungen des Mieters
Auch Mieter können zur Einhaltung von Konkurrenzschutzregelungen verpflichtet werden, um den Mitmietern keine direkte Konkurrenz zu machen.
Gesetzliche Grundlage
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) enthält Schutzvorschriften, die den Mieter vor unzumutbarer Konkurrenz durch den Vermieter bewahren. Entscheidend ist dabei, dass der Mietzweck im Vertrag möglichst präzise definiert wird. Je genauer die Beschreibung, desto geringer ist der Handlungsspielraum des Vermieters, ähnliche Flächen an Wettbewerber zu vermieten.
Sortimentsschutzklauseln
In manchen Verträgen finden sich zusätzlich sogenannte Sortimentsschutzklauseln. Diese legen fest, dass bei sich überschneidenden Sortimenten – etwa Kosmetikartikel in einer Apotheke und in einer Drogerie – nur ein Mieter bestimmte Waren anbieten darf. Auf diese Weise wird eine faire Abgrenzung der Geschäftsfelder sichergestellt.
Was Sie als Vermieter beachten sollten
Bevor Sie eine Gewerbeimmobilie vermieten, sollten Sie sich umfassend über die Bonität und Zuverlässigkeit des potenziellen Mieters informieren. So lassen sich spätere Zahlungsausfälle oder Konflikte vermeiden.
Darüber hinaus haben Vermieter gewerblich genutzter Immobilien verschiedene Pflichten:
Instandhaltung und Sicherheit
- regelmäßige Wartungs- und Instandsetzungsarbeiten am Gebäude und an den technischen Einrichtungen
- Einhaltung der geltenden Brandschutzvorschriften in Bezug auf die geplante Nutzung
Baurechtliche Vorgaben
- Prüfung, ob das geplante Gewerbe an diesem Standort zulässig ist
- Berücksichtigung möglicher Emissionen wie Lärm oder Gerüche
- Abstimmung mit den örtlichen Behörden zu Genehmigungen und Auflagen
Vertragliche Regelungen
Besondere Vereinbarungen – etwa zur Nutzung, zu Umbaumaßnahmen oder zu Betriebspflichten – sollten stets schriftlich im Mietvertrag festgehalten werden, um Rechtssicherheit für beide Seiten zu schaffen.
Fazit
Kosten: Grundsätzlich nur für zustimmende oder begünstigte Eigentümer – mit den genannten Ausnahmen.
Gemeinschaftseigentum: Bauliche Veränderungen betreffen Bereiche, die für Statik, Sicherheit oder gemeinschaftliche Nutzung wesentlich sind.
Sondereigentum: Veränderungen sind hier grundsätzlich frei möglich, solange andere Eigentümer nicht beeinträchtigt werden.
Beschlussfassung: Meist genügt einfache Mehrheit, in bestimmten Fällen ist eine qualifizierte Mehrheit oder sogar zwingende Zustimmung erforderlich.
Privilegierte Maßnahmen: Barrierefreiheit, E-Ladestationen, Einbruchschutz, Glasfaseranschlüsse und Balkonkraftwerke müssen auf Antrag ermöglicht werden.
Ihre Anwälte für Gewerbemietrecht
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- Erstellung und Anpassung von Gewerbemietverträgen
- Durchsetzung oder Abwehr von Kündigungen
- Gestaltung von Aufhebungsvereinbarungen
- Prüfung und Abrechnung von Betriebskosten
- Geltendmachung und Abwehr von Schadensersatzansprüchen
- rechtlicher Überprüfung bestehender Verträge
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