Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind in der Praxis oft komplex. Sie erfordern klare Absprachen innerhalb der Eigentümergemeinschaft, um Konflikte zu vermeiden und rechtssicher vorzugehen.
Bauliche Veränderungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft – Rechtliche Grundlagen
Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind häufig mit komplexen Abstimmungen verbunden. Sie setzen in der Regel eine klare und verbindliche Verständigung unter den Eigentümern voraus.
Zum Gemeinschaftseigentum zählen alle Bereiche des Gebäudes oder Grundstücks, die nicht einzelnen Eigentümern, sondern der gesamten Gemeinschaft gehören. Veränderungen an diesen Teilen können den Wert, das äußere Erscheinungsbild oder die Nutzbarkeit der gesamten Wohnanlage nachhaltig beeinflussen. Daher sind sie nicht nur oft Anlass für Diskussionen, sondern auch gesetzlich streng geregelt.
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) legt genau fest, wie mit solchen Maßnahmen umzugehen ist, und unterscheidet dabei zwischen reinen Erhaltungsmaßnahmen und baulichen Veränderungen, die das Gemeinschaftseigentum wesentlich verändern.
Wer eine solche bauliche Maßnahme plant, muss sich mit wichtigen Fragen befassen:
- Welche Veränderungen sind rechtlich zulässig?
- Welche Mehrheiten sind für einen Beschluss notwendig?
- Wer trägt die anfallenden Kosten?
Mit der WEG-Novelle 2020 wurden zentrale Regelungen zu diesen Punkten neu gefasst und teils erheblich verändert.
Dieser Beitrag erläutert die rechtlichen Grundlagen und zeigt auf, welche typischen Herausforderungen bei baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum auftreten – von der Beschlussfassung bis zur Kostenverteilung.
Unterschied zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum
Ob bauliche Veränderungen zulässig sind, hängt maßgeblich davon ab, ob sie am Gemeinschaftseigentum oder am Sondereigentum vorgenommen werden. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird grundsätzlich zwischen diesen beiden Eigentumsarten unterschieden.
Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile des Gebäudes oder Grundstücks, die nicht im Sondereigentum einzelner Eigentümer stehen, sondern allen gemeinsam gehören – zum Beispiel das Dach, tragende Wände oder Treppenhäuser. Sondereigentum hingegen bezieht sich in der Regel auf die Räume innerhalb einer Wohnung, die einem Eigentümer allein gehören und von diesem genutzt werden dürfen.
Die genaue Abgrenzung ist jedoch nicht immer eindeutig. Die Rechtsprechung hat hierzu bereits zahlreiche Urteile gefällt, die jedoch nicht in allen Punkten übereinstimmen. Deshalb sollte im Einzelfall stets sorgfältig geprüft werden, ob ein bestimmter Gebäudeteil dem Gemeinschaftseigentum oder dem Sondereigentum zugeordnet ist – und welche Vorschriften für bauliche Veränderungen entsprechend gelten.
Gemeinschaftseigentum
Grundsätzlich gehören alle Gebäudeteile zum Gemeinschaftseigentum, sofern sie nicht ausdrücklich einem Eigentümer als Sondereigentum zugewiesen sind. Damit ein Gebäudeteil im Sondereigentum steht, muss dies positiv für den jeweiligen Eigentümer begründet sein.
Gemeinschaftseigentum gehört allen Wohnungseigentümern gemeinsam und steht daher grundsätzlich allen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft zur Nutzung offen. Es umfasst sämtliche Teile des Grundstücks und Gebäudes, die nicht im Sondereigentum stehen und die für Bestand, Statik, Versorgung oder Sicherheit der Wohnanlage erforderlich sind.
Typische Bestandteile des Gemeinschaftseigentums sind:
- Fundament, Außenmauern/-wände, Dach und tragende Wände
- Aufzüge, Treppenhäuser und zentrale Versorgungsleitungen (z. B. Wasser-, Abwasser-, Elektro- und Heizungsanlagen)
- Gemeinschaftlich genutzte Räume und Flächen wie Flure, Eingangsbereiche, Kellerräume, Außenanlagen und Gartenflächen (sofern sie nicht einem Eigentümer als Sondereigentum zugeordnet sind)
Die klare Abgrenzung zum Sondereigentum ist entscheidend, um festzulegen, für welche Teile des Gebäudes die Eigentümergemeinschaft und für welche Teile ein einzelner Eigentümer verantwortlich ist.
Sondereigentum
Sondereigentum umfasst die Gebäudeteile und Grundstücksflächen, die ausschließlich einem einzelnen Wohnungseigentümer gehören und von ihm allein genutzt und gestaltet werden dürfen – im Wesentlichen also das Innere der jeweiligen Wohnung. Es betrifft alle Bereiche, die nicht zum Gemeinschaftseigentum zählen und einem Eigentümer eindeutig zugeordnet sind.
Zum Sondereigentum gehören in der Regel:
- Innenausstattung wie Bodenbeläge, Wand- und Deckenverkleidungen, Einbauten (z. B. Küche, Bad)
- Fenster und Türen, die nur der eigenen Wohnung dienen (Außenfenster zählen häufig zum Gemeinschaftseigentum)
- Teile von Balkonen und Loggien wie Bodenbelag oder Verkleidungen (nicht jedoch tragende Konstruktionen oder Brüstungen, die meist Gemeinschaftseigentum sind)
- Keller- oder Dachbodenabteile mit eindeutiger Zuordnung und abschließbarer Nutzung
- Stellplätze in Garagen oder auf dem Grundstück, sofern sie in der Teilungserklärung als Sondereigentum ausgewiesen sind
Das Sondereigentum bildet die Grundlage für das individuelle Nutzungs- und Verfügungsrecht des Eigentümers und schafft klare Zuständigkeiten zwischen ihm und der Gemeinschaft. Es ermöglicht eigenständige Gestaltungsmöglichkeiten innerhalb der eigenen Wohn- und Nutzflächen.
Was sind bauliche Veränderungen?
Bauliche Veränderungen sind Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die über die ordnungsgemäße Erhaltung hinausgehen. Während Erhaltungsmaßnahmen – geregelt in § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG – der Instandhaltung oder Instandsetzung dienen, versteht man unter einer baulichen Veränderung gemäß § 20 Abs. 1 WEG eine auf Dauer angelegte Umgestaltung, die in die Substanz des Gemeinschaftseigentums eingreift und das Erscheinungsbild der Wohnanlage verändert.
Im Gegensatz zur bloßen Erhaltung oder Modernisierung schafft eine bauliche Veränderung einen neuen Zustand. Sie kann nicht nur die äußere Gestaltung der Anlage betreffen, sondern auch die Bebauung bislang ungenutzter Gemeinschaftsflächen.
Typische Beispiele für bauliche Veränderungen:
- Installation einer Ladestation für Elektrofahrzeuge
- Anbau oder Umbau von Balkonen, inklusive Verglasung
- Errichtung von Dachterrassen
- Montage von Markisen oder Rollläden
- Installation von Satellitenanlagen
- Einbau eines Aufzugs
- Einbau oder Austausch von Außenfenstern und -türen, wenn sich dadurch der Gesamteindruck des Gebäudes ändert
- Entfernen von Außenfenstern
- Fassadenänderungen (z. B. Dämmung, neuer Anstrich oder Putz)
- Wand- und Deckendurchbrüche
- Umgestaltung oder Neuanlage von Gartenflächen, inkl. Fällung von Bäumen
- Einbau oder Vergrößerung von Dachfenstern oder Dachgauben
- Änderungen an Heizungsanlagen, die über die bloße Erhaltung hinausgehen
- Installation von Solaranlagen oder Photovoltaikanlagen
- Errichtung neuer Versorgungsleitungen
- Montage außenliegender Klimaanlagen
- Bau von Garagen oder Tiefgaragen
Welche Mehrheit ist für eine bauliche Veränderung notwendig?
Wer bauliche Veränderungen an seiner Eigentumswohnung oder am Gemeinschaftseigentum plant, sollte diese niemals ohne die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft umsetzen. Innerhalb des Sondereigentums sind bauliche Maßnahmen zwar grundsätzlich möglich (§ 14 WEG), sie dürfen jedoch nicht über das übliche Maß hinausgehen und keine anderen Eigentümer beeinträchtigen. Andernfalls drohen Unterlassungsansprüche und im Extremfall eine Rückbauverpflichtung (Beseitigungsanspruch).
Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum ohne Zustimmung
Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, die ohne Genehmigung der Eigentümerversammlung erfolgen, sind unzulässig. In solchen Fällen kann die Gemeinschaft die Beseitigung verlangen und gerichtlich durchsetzen, sofern ein entsprechender Beschluss vorliegt.
Mehrheitserfordernis seit der WEG-Reform 2020
Mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes zum 01.12.2020 wurden die Anforderungen an die Zustimmung zu baulichen Veränderungen neu geregelt. Nach § 20 Abs. 1 WEG können bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum nun mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (Vornahmebeschluss).
- Einfache Mehrheit bedeutet: Es reicht die Mehrheit der in der Eigentümerversammlung anwesenden stimmberechtigten Eigentümer. Die Höhe der Miteigentumsanteile oder eine Mindestanwesenheitsquote sind nicht entscheidend.
Alternativ kann die Eigentümerversammlung auch einen Gestattungsbeschluss fassen. Dabei wird einem einzelnen Eigentümer erlaubt, eine bestimmte bauliche Veränderung auf eigene Kosten und in dem beschlossenen Umfang vorzunehmen.
Wann müssen alle Wohnungseigentümer einer baulichen Veränderung zustimmen?
Mit der WEG-Reform wurde in § 20 Abs. 2 WEG eine besondere Kategorie von baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum eingeführt, zu denen die Eigentümergemeinschaft zustimmen muss – oder bei denen einzelne Eigentümer die Zustimmung verlangen können. Der Gesetzgeber betrachtet diese Maßnahmen als im Interesse der Allgemeinheit liegend, weshalb sie auf Antrag durchzuführen sind.
Privilegierte bauliche Veränderungen (§ 20 Abs. 2 Satz 1 WEG)
Folgende Maßnahmen gelten als privilegiert und müssen bei Vorliegen der Voraussetzungen beschlossen oder gestattet werden:
- Barrierefreiheit (z. B. Rollstuhlrampe, Hublift, Treppenlift, Handläufe, Aufzug)
- Ladestationen für Elektrofahrzeuge
- Einbruchschutz (z. B. Beleuchtung, Alarmanlagen, Sicherheitsschlösser, Rollläden, einbruchhemmende Verglasung)
- Anschluss an hochleistungsfähige Telekommunikationsnetze (z. B. Glasfaserleitungen bis in die Wohnung)
- Steckersolargeräte/Balkonkraftwerke (seit 17.10.2024, Ablehnung nur bei Unzumutbarkeit möglich, nicht aus optischen Gründen)
Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen (§ 21 WEG)
Grundsatz:
Die Kosten tragen nur diejenigen Eigentümer, die der Maßnahme zugestimmt haben oder die von ihr profitieren. Eigentümer, die nicht zugestimmt haben, dürfen grundsätzlich nicht zur Kostenbeteiligung herangezogen werden.
Ausnahmen (§ 21 Abs. 2 WEG):
- Qualifizierte Mehrheit:
- Zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, die mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren
- Kosten werden von allen Eigentümern getragen, sofern diese nicht unverhältnismäßig hoch sind
- Kostenneutralität:
- Wenn die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums ausgeglichen oder gedeckt werden, tragen ebenfalls alle Eigentümer die Kosten
Fazit
Kosten: Grundsätzlich nur für zustimmende oder begünstigte Eigentümer – mit den genannten Ausnahmen.
Gemeinschaftseigentum: Bauliche Veränderungen betreffen Bereiche, die für Statik, Sicherheit oder gemeinschaftliche Nutzung wesentlich sind.
Sondereigentum: Veränderungen sind hier grundsätzlich frei möglich, solange andere Eigentümer nicht beeinträchtigt werden.
Beschlussfassung: Meist genügt einfache Mehrheit, in bestimmten Fällen ist eine qualifizierte Mehrheit oder sogar zwingende Zustimmung erforderlich.
Privilegierte Maßnahmen: Barrierefreiheit, E-Ladestationen, Einbruchschutz, Glasfaseranschlüsse und Balkonkraftwerke müssen auf Antrag ermöglicht werden.