Die Untervermietung einer Wohnung ist für viele Mieter ein wichtiges Mittel, um bei vorübergehender Abwesenheit – etwa während eines längeren Auslandsaufenthalts – die eigene Wohnung nicht aufgeben zu müssen. Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshof stellt jedoch klar: Eine Untervermietung darf nicht zur Einnahmequelle werden. Wer mit der Untervermietung Gewinne erzielt, setzt sein Mietverhältnis aufs Spiel und riskiert die Kündigung.
Inhalt
- Wann ist eine Untervermietung rechtlich zulässig?
- Der entschiedene Fall: Deutlicher Gewinn aus Untervermietung
- BGH: Kein berechtigtes Interesse bei gewinnbringender Untervermietung
- Kündigung wegen gewinnbringender Untervermietung rechtmäßig
- Möblierte Untervermietung: Kein Freibrief für hohe Aufschläge
- Interessenabwägung zwischen Mieter und Vermieter
- Lassen Sie sich frühzeitig beraten
- Fazit: Untervermietung ja – Gewinnerzielung nein
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wann ist eine Untervermietung rechtlich zulässig?
Grundsätzlich ist eine Untervermietung nur mit Zustimmung des Vermieters erlaubt. Mieter können diese Zustimmung jedoch verlangen, wenn sie ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben. Ein solches Interesse liegt typischerweise vor, wenn sich die persönlichen Lebensumstände vorübergehend ändern, etwa durch einen längeren Auslandsaufenthalt, einen beruflichen Einsatz an einem anderen Ort oder familiäre Gründe.
Der Zweck der Untervermietung besteht darin, die laufenden wohnungsbezogenen Kosten ganz oder teilweise auszugleichen. Sie soll den Mieter finanziell entlasten, nicht aber zusätzliche Einkünfte oder wirtschaftliche Vorteile verschaffen.
Der entschiedene Fall: Deutlicher Gewinn aus Untervermietung
Im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte ein Berliner Mieter seine Zweizimmerwohnung ab dem Jahr 2020 während eines Auslandsaufenthalts ohne Zustimmung der Vermieterin untervermietet. Während er selbst lediglich eine Nettokaltmiete von 460 Euro zahlte, verlangte er vom Untermieter monatlich 962 Euro.
Besonders ins Gewicht fiel, dass die verlangte Untermiete nicht nur deutlich über der eigenen Miete lag, sondern auch die nach der in dem Gebiet geltenden Mietpreisbremse zulässige Höchstgrenze überschritt. Diese betrug maximal 748 Euro Nettokaltmiete. Die erhebliche Differenz zwischen Haupt- und Untermiete wertete das Gericht als klares Indiz für eine unzulässige Gewinnerzielungsabsicht.
BGH: Kein berechtigtes Interesse bei gewinnbringender Untervermietung
Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung nicht vorliegt, wenn der Mieter die Wohnung gewinnbringend weitervermietet. Ein Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis besteht nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nur dann, wenn die Untervermietung dem gesetzlich vorgesehenen Zweck dient.
Dieser Zweck liegt darin, dem Mieter die Wohnung bei einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse zu erhalten. Er besteht ausdrücklich nicht darin, dem Mieter eine Möglichkeit zur Gewinnerzielung zu eröffnen. Ein Interesse an einer gewinnbringenden Untervermietung ist daher rechtlich nicht geschützt.
Kündigung wegen gewinnbringender Untervermietung rechtmäßig
Von besonderer praktischer Bedeutung ist die Entscheidung des BGH zur Kündigung. Der Vermieter darf das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter die Wohnung ohne Erlaubnis untervermietet und dabei schuldhaft gegen seine mietvertraglichen Pflichten verstößt.
Im entschiedenen Fall sah der Bundesgerichtshof eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB als gegeben an. Die Kündigung war wirksam, da die Untervermietung ohne Zustimmung erfolgte und eindeutig auf Gewinnerzielung ausgerichtet war. Die Revision des Mieters wurde zurückgewiesen, das Räumungsurteil ist damit rechtskräftig.
Möblierte Untervermietung: Kein Freibrief für hohe Aufschläge
Häufig wird eingewandt, ein höherer Untermietpreis sei gerechtfertigt, wenn die Wohnung möbliert überlassen wird. Der Bundesgerichtshof hat jedoch klargestellt, dass auch eine Möblierung keine unbegrenzten Mietaufschläge erlaubt – jedenfalls dann nicht, wenn insgesamt ein Gewinn erzielt wird.
Zwar kann die Überlassung von Möbeln grundsätzlich berücksichtigt werden. Wie hoch ein zulässiger Zuschlag im Einzelnen sein darf, hat das Gericht jedoch offen gelassen. Einheitliche Berechnungsmodelle existieren bislang nicht, was in der Praxis zu erheblichen Unsicherheiten führt.
Interessenabwägung zwischen Mieter und Vermieter
Der Bundesgerichtshof betonte zudem, dass dieses Verständnis des berechtigten Interesses dem verfassungsrechtlich gebotenen Ausgleich der Interessen von Mieter und Vermieter entspricht. Beide Rechtspositionen sind grundrechtlich geschützt. Die Position des Mieters reicht jedoch nicht so weit, dass ihm im Rahmen der gesetzlichen Regelung ein Recht auf gewinnbringende Untervermietung eingeräumt werden müsste. Maßgeblich ist insoweit auch das durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Eigentumsrecht des Vermieters.
Sie vermuten eine unzulässige oder gewinnbringende Untervermietung Ihrer Wohnung? Lassen Sie Ihre rechtlichen Optionen prüfen und setzen Sie Ihre Ansprüche konsequent durch.
Lassen Sie sich frühzeitig beraten
Sie vermuten eine unzulässige oder gewinnbringende Untervermietung Ihrer Wohnung? Lassen Sie Ihre rechtlichen Optionen prüfen und setzen Sie Ihre Ansprüche konsequent durch.
Fazit: Untervermietung ja – Gewinnerzielung nein
Das Urteil des Bundesgerichtshofs schafft klare Leitlinien für die Praxis. Eine Untervermietung ist zulässig, wenn sie dem Erhalt der Wohnung und dem Ausgleich eigener Kosten dient. Wird sie hingegen zur Einnahmequelle, entfällt der rechtliche Schutz – mit der Folge, dass Vermieter das Mietverhältnis wirksam kündigen können.
Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten Untervermietungen daher sorgfältig prüfen und rechtlich sauber gestalten. Eine frühzeitige rechtliche Beratung kann helfen, rechtliche Risiken zu vermeiden und bestehende Mietverhältnisse zu sichern.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Ist eine Untervermietung grundsätzlich erlaubt?
Ja, eine Untervermietung ist grundsätzlich möglich, setzt aber die Zustimmung des Vermieters voraus. Ein Anspruch auf Zustimmung besteht nur dann, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweisen kann.
Was gilt als berechtigtes Interesse an einer Untervermietung?
Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn der Mieter die Wohnung wegen einer vorübergehenden Änderung seiner Lebensumstände nicht selbst nutzen kann, etwa bei einem längeren Auslandsaufenthalt oder aus beruflichen Gründen. Die Untervermietung darf dabei lediglich dem Ausgleich eigener Kosten dienen.
Darf ein Mieter mit der Untervermietung Gewinn erzielen?
Nein. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof besteht kein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung, wenn diese auf Gewinnerzielung ausgerichtet ist. Die Untervermietung darf nicht als Einnahmequelle genutzt werden.
Wann liegt eine gewinnbringende Untervermietung vor?
Von einer gewinnbringenden Untervermietung ist auszugehen, wenn die verlangte Untermiete deutlich über der eigenen Miete liegt und die Differenz nicht mehr durch tatsächliche Kosten erklärbar ist. Auch eine Überschreitung der zulässigen Miethöhe kann ein wichtiges Indiz sein.
Spielt die Mietpreisbremse bei der Untervermietung eine Rolle?
Ja. Die Mietpreisbremse kann auch bei der Untervermietung relevant sein. Eine Untermiete, die die zulässige Höchstgrenze überschreitet, spricht regelmäßig gegen eine bloße Kostendeckung und kann auf eine unzulässige Gewinnerzielungsabsicht hindeuten.
Darf der Vermieter wegen gewinnbringender Untervermietung kündigen?
Ja. Vermietet der Mieter die Wohnung ohne Erlaubnis und verletzt dadurch seine mietvertraglichen Pflichten erheblich, kann der Vermieter das Mietverhältnis wirksam kündigen. Maßgeblich ist dabei eine Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Hat ein Mieter Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung?
Ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis besteht nur dann, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB umfasst dieses Interesse nicht das Ziel, durch die Untervermietung Gewinne zu erzielen.
Ist ein höherer Untermietpreis bei möblierter Wohnung erlaubt?
Eine Möblierung kann grundsätzlich berücksichtigt werden. Sie rechtfertigt jedoch keinen unbegrenzten Aufschlag, insbesondere dann nicht, wenn insgesamt ein Gewinn erzielt wird. Einheitliche gesetzliche Berechnungsmodelle bestehen bislang nicht.
Reicht eine kurze oder zeitlich begrenzte Untervermietung aus, um Gewinne zu rechtfertigen?
Nein. Auch eine kurzfristige oder zeitlich begrenzte Untervermietung darf nicht auf Gewinnerzielung ausgerichtet sein. Entscheidend ist nicht die Dauer, sondern der wirtschaftliche Zweck der Untervermietung.
Wann sollte rechtlicher Rat zur Untervermietung eingeholt werden?
Eine rechtliche Beratung ist insbesondere dann sinnvoll, wenn eine Untervermietung geplant ist, die Wohnung möbliert überlassen werden soll, Unklarheit über die zulässige Miethöhe besteht oder eine Kündigung wegen Untervermietung droht. Eine frühzeitige Prüfung kann helfen, rechtliche Risiken zu vermeiden und das Mietverhältnis zu sichern.